Договор купли-продажи недвижимости можно оспорить, если его условия являются невыгодными для сторон. Например, можно признать договор недействительным как заключенный в ущерб интересам организации, если сильно занижена или завышена цена. При банкротстве продавца или покупателя он может быть оспорен как подозрительная сделка. Чтобы признать договор недействительным, нужно обратиться в суд с иском, возражением или встречным иском.
Основанием недействительности сделки могут быть несоблюдение формы — если не составлен письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами, а так же может иметь место одно из общих оснований недействительности сделки.
На практике организации чаще всего оспаривают договоры купли-продажи недвижимости, когда имущество организации продано на явно невыгодных условиях, к примеру, по сильно заниженной цене. Здесь основанием недействительности является злоупотребление правом, если договор заключен с целью причинить вред, либо с нарушением интересов юридического лица. Но если договор был экономически оправдан, применить такое условие недействительности не удастся.
Так же часто встречаются договоры купли-продажи заключенные банкротом или лицом в преддверии банкротства во вред кредиторам. Такой договор можно признать недействительным. Это поможет вернуть активы организации для удовлетворения требований кредиторов. Подавать такие иски могут только арбитражные или конкурсные управляющие, но не кредиторы.
Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, необходимо заявить в суде вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют в Росреестре. К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель — вернуть недвижимость.
Также потребуется зарегистрировать в Росреестре обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя.
Что касается договоров купли-продажи земли, то такие договора могут быть признаны недействительными по общим основаниям недействительности сделок.
Также в земельном законодательстве есть специальные основания, в частности, может быть ничтожен договор купли-продажи участка сельскохозяйственного назначения, проданного с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования, за исключением отдельных случаев. Так же недействительна продажа на публичных торгах земельного участка, который был изъят у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где собственник был участником или учредителем, или другие лица, которым запрещено участвовать в таких торгах. В определенных случаях может быть признан недействительным не весь договор в целом, а его отдельные условия.
