Сделки с недвижимостью удостоверяются у нотариуса в двух случаях, если это предписывает закон, и по желанию сторон.
Закон требует удостоверять нотариально сделки определенных видов независимо от того, какое имущество является их объектом, к примеру договор ренты. Также обязательно удостоверять сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость. Это купля-продажа, мена, дарение и иные варианты отчуждения доли, ипотека (залог) доли.
Если собственник закладывает здание, помещение или квартиру одновременно с долей в праве общей собственности на земельный участок под ними, то сделку, удостоверять не нужно.
В обязательном порядке необходимо удостоверять у нотариуса сделки с недвижимостью физлиц с особым статусом. Это сделки, по которым отчуждают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, например, продают или дарят, если распоряжаются недвижимостью лица, над которым установлена опека,— то есть не только отчуждают, но и отдают в аренду или залог. Такие же правила применяются и к соглашениям к нотариально удостоверенному договору с недвижимостью о его изменении или расторжении. Но могут быть исключения, когда нотариальная форма не нужна. Удостоверяется соглашение об уступке требования или переводе долга по нему, предварительный договор к сделке с недвижимостью, которую нужно удостоверить нотариально.
К нотариусу необходимо обращаться и в случаях регистрации договора залога в случаях, когда он обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору. Это касается и ипотеки (залога недвижимости) к нотариальному договору любого вида, и договоров залога других объектов к нотариальному договору с недвижимостью, а также, если заявитель захочет, чтобы в дальнейшем можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса. Так, например, договоры, по которым возникает ипотека в силу закона (например, купля-продажа недвижимости в кредит), если заявитель хочет, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса необходимо удостоверять у нотариуса.
Бывают случаи, когда документы на регистрацию в Росреестр приходят по почте, в этом случае документ о сделке должен быть так же заверен у нотариуса.
